[프랩칼럼] 🏠 부동산 PF 바로 알기 🧐

부동산 개발 사업에 투자해볼까? 부동산 PF의 구조와 리스크는? 제대로 알고 투자하자! 🧐

2025. 2. 25.

[프랩칼럼] 미술품, 명품, 부동산이 조각난다고요? 🎨 💼 🏠

🏠 부동산 PF 바로 알기 🧐

2025.02.25.

부동산 PF는 ‘Project Financing’의 약자로, 부동산 개발 사업의 미래 수익을 담보로 자금을 조달하는 금융 기법입니다. 쉽게 말해 “지금 돈 빌려주면 나중에 프로젝트 성공해서 번 돈으로 갚을게.”인 것입니다.

건설 사업은 막대한 자금이 필요하지만, 초기 단계에서는 사업의 성공 여부가 불확실하기 때문에 전통적인 금융 방식으로는 자금 조달이 어려울 수 있습니다. 부동산 PF는 이러한 어려움을 해결하고, 부동산 개발 사업을 활성화하는 데 중요한 역할을 합니다.

부동산 PF 자금 조달 방식

부동산 PF는 크게 ‘브릿지론’과 ‘본 PF’ 두 단계로 나누어 자금을 조달합니다.

브릿지론:

본 PF 대출 심사를 통과하기 위한 준비 자금입니다.

토지 매입이나 계약금 마련 등에 사용되며, 본 PF 대출이 실행되면 본 PF 대출 자금으로 브릿지론을 상환합니다. 즉, 브릿지론은 이름 그대로 정식 대출을 위한 ‘다리’의 역할을 하는 대출을 뜻하죠.

본 PF:

토지 확보 및 인허가가 완료된 후 건축 자금 마련을 위해 실행되는 대출입니다. 해당 대출은 착공 시점에 실행되고, 투자금은 건물 완공 후 상환받을 수 있습니다.

상환 자금은 주로 제도권 금융기관의 대환 대출을 통해 마련됩니다. 금융기관은 완공된 건물을 담보로 대출을 실행하며, 건물이 담보 가치를 인정받는 경우 투자자는 원리금을 상환받게 됩니다. 만약, 건물이 담보 가치를 인정받지 못하는 경우에는 분양 대금으로 본 PF 자금을 상환하기도 합니다. 분양이 원활하지 않을 때는 전세 분양을 통해 자금을 확보할 수도 있습니다.