🏢 연 수익 500억 건물, 가치는 1조 2천억? 💵

서울스퀘어의 연간 순이익은 약 500억 원 수준으로 추정됩니다. 그런데도 매각가는 무려 1조 2천억 원. 순이익의 24배에 달하는 금액입니다. 과연 이 건물에 이렇게 높은 가격표가 붙게 되었을까요? 그 답을 찾기 위해 서울스퀘어의 가치 구조와 미래 가능성을 들여다보겠습니다.

 🏦 은행 이자보다 높은 부동산 수익률, ‘자본환원율’

서울스퀘어가 그렇게 평가받는 이유 중 하나는 ‘자본환원율(Cap Rate)’이라는 개념에 있습니다.
자본환원율은 부동산에 투자했을 때 매년 기대할 수 있는 수익률을 나타내는 비율입니다.
쉽게 말하면, 한 건물이 얼마의 수익을 내는지를 기준으로, 그 건물의 적정 가치를 계산할 수 있는 지표인 셈입니다.

예를 들어, 어떤 건물을 100억 원에 샀는데 매년 5억 원을 벌어들인다면, 이 건물의 자본환원율은 5%가 됩니다. 2025년 7월 기준, 은행 예금 이자가 평균 연 2~3%대라는 점을 비교하면, 부동산 수익률이 훨씬 매력적이겠죠.

2025년 기준, 서울 도심권(CBD)의 평균 자본환원율은 4.5%로 추정됩니다.
이 수치를 서울스퀘어에 적용해 보면, 연간 약 500억 원의 순영업이익(NOI)을 내는 이 건물의 적정 가치는 약 1조 822억 원으로 추산해 볼 수 있죠.

 🌃 서울스퀘어, 남다른 미래 가치

서울스퀘어의 높은 평가에는 단순히 매년 발생하는 임대 수익 외에도, ‘미래 가치’가 크게 반영되어 있습니다. 이 건물의 고유한 장점들은 다른 건물로는 쉽게 대체하거나 복제할 수 없기 때문입니다.

가장 대표적인 예는 건물의 1,100% 용적률입니다. 용적률은 건물이 차지하는 바닥 면적에 비례한 건축 규제 지표로, 여기에 따라 건물의 크기와 효율성을 파악할 수 있습니다.

서울스퀘어는 1970년대 지어지면서 현행 규제(800% 용적률 제한) 이전의 기준을 적용받았습니다. 이 때문에 현재는 따라 할 수 없는 높은 용적률을 자랑하며, 서울 도심 한가운데에서 가장 고효율 건물로 평가받습니다. 이러한 부동산의 희소성은, 서울스퀘어를 더욱 매력적인 자원으로 만들고 있습니다.

🤔 중요한 건 연 매출이 아니라 순영업이익이라고요?